Hinweise für Bauherren

Die Dauer des Baugenehmigungsverfahrens können Sie entscheidend beeinflussen und verkürzen:

1. Auswahl eines erfahrenen Architekten
   Ihr Architekt sollte Erfahrung mit der Art des von Ihnen beabsichtigten Bauvorhabens nachweisen können und entsprechende Referenzen vorlegen.

2. Bauberatung
   Ein Info-Gespräch im Rathaus, ggf. gemeinsam mit Ihrem Architekten verschafft einen ersten Überblick über die baurechtlichen Erfordernisse zur Verwirklichung Ihres Projekts. Ihr Architekt erhält einen Überblick über die Anforderungen an die einzureichenden Bauvorlagen und evtl. Besonderheiten des Baugenehmigungsverfahrens. 

3. Einhaltung des Bebauungsplans
   Jede Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften sowie der materiellen Vorschriften der Landesbauordnung verursacht in der Regel eine umfangreiche Prüfung. Dies bringt zwangsläufig eine längere Bearbeitungsdauer mit sich.

4. Vorabstimmung mit Fachbehörden des Kreises und des Landes bei bestimmten Bauvorhaben (i.d.R. bei sogenannten Sonderbauten) 
   Es ist evtl. hilfreich, mit der jeweils im Verfahren zu beteiligenden Fachbehörde eine Vorabstimmung durchzuführen. Meistens geht es um Fragen des Arbeitsschutzes, des Immissionsschutzes, des Brandschutzes, des Naturschutzes oder des Denkmalschutzes.

5. Vollständigkeit der Bauvorlagen
   Die größten Verzögerungen in den Baugenehmigungsverfahren sind auf unvollständige Bauvorlagen zurückzuführen! Die Genehmigungsdauer verlängert sich deutlich, wenn die Bauaufsichtsbehörde erst mit der Vervollständigung der Unterlagen beschäftigt wird. Wichtig ist, dass die Bauvorlagen nach den Anforderungen der Bauprüfverordnung durch Ihren Architekten erstellt werden.

6. Zustellung der Baugenehmigung 
   Sollten Sie Ihre Genehmigung sehr dringend benötigen, wird Ihnen eine persönliche Abholung angeboten. Sie werden ggf. telefonisch oder per E-Mail informiert, wo und bis wann Sie die Baugenehmigung abholen können. Andernfalls werden die Unterlagen per Post zugesandt.

Nehmen Sie das  Angebot der gebührenfreien Bauberatung im Rathaus wahr. Ein Gespräch mit Ihnen, ggf. unter Beteiligung Ihres Architekten, gibt Aufschluss über die Planungsschritte, die im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen sind. Ein solches Info-Gespräch kann die Verfahrenszeit erheblich verkürzen und gibt Ihnen Aufschluss darüber, ob das Stellen eines Antrags überhaupt Erfolgsaussichten hat. Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass eine Bauberatung nur innerhalb der Öffnungszeiten

montags: 8.30 - 12.30 Uhr,

donnerstags: 8.30 - 12.30 Uhr und 15.00 - 18.00 Uhr 

sowie nach vorheriger Vereinbarung stattfinden kann.

Ein Vorbescheid dient dazu, rechtsverbindlich zu klären, ob auf einem Grundstück ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Im Rahmen einer Bauvoranfrage kann sowohl die bauplanungsrechtliche als auch die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens geklärt werden.

Ein Vorbescheid, der sich allein auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens bezieht, ist bereits ein Ausschnitt aus dem feststellenden Teil einer künftigen Baugenehmigung . Eine solche grundsätzliche "Bebauungsgenehmigung" hat jedoch nur den bodenrechtlichen Aspekt der Bebaubarkeit eines Grundstücks zum Inhalt. Eine Freigabe zur Ausführung erfolgt erst später durch eine zu erteilende Baugenehmigung .

Die besondere Bedeutung eines Vorbescheids liegt darin, dass auch unter dem Gesichtspunkt relativ geringer Bearbeitungskosten Rechtssicherheit z. B. für den Kauf eines Baugrundstücks erlangt wird. Die Geltungsdauer eines Vorbescheids beträgt 3 Jahre und kann bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen auf formlosen, schriftlichen Antrag jeweils bis zu 1 Jahr verlängert werden. 

Als Bauvorlagen erforderlich sind zumindest:

• Antragsformular 
• Lageplan Maßstab 1:500 oder größer 
• Baubeschreibung 
• Bauentwurfsskizze 

(siehe Bauprüfverordnung)

Ein Bauantrag ist für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben erforderlich. Gemäß Landesbauordnung für das Land NRW bedürfen

• die Errichtung, 
• die Änderung, 
• die Nutzungsänderung und 
• Beseitigung von Anlagen 

grundsätzlich einer Baugenehmigung vor Realisierung. Nur in ganz bestimmten Fällen ist eine Baugenehmigung entbehrlich, nämlich bei:

• verfahrensfreien Vorhaben (§ 62 BauO NRW) 
• Genehmigungsfreistellung (§ 63 BauO NRW) 

Im Übrigen gilt eine Baugenehmigung für 3 Jahre. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Zustellung mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung für 1 Jahr unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen die Gültigkeitsdauer  jeweils um 1 Jahr verlängert werden.

Der Bauantrag wird je nach Vorhaben entweder im

• vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW) oder 
• Baugenehmigungsverfahren (§ 65 BauO NRW) bei großen Sonderbauten nach § 50 BauO NRW

behandelt. 

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren findet bei der Mehrzahl von Vorhaben Anwendung und stellt daher in der Praxis das Regelverfahren dar.

Der behördliche Prüfumfang kann sich hierbei auf die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Vorschriften und von wesentlichen Sachverhalten des Bauordnungsrechts beschränken. Neben der planungsrechtlichen Zulässigkeit wird daher lediglich die Übereinstimmung mit den landesrechtlichen Vorschriften über

• die Bebauung der Grundstücke mit Gebäuden 
• Abstandsflächen 
• Übernahme von Abstandsflächen auf andere Grundstücke 
• Spielflächen 
• Gestaltung 
• Anlagen der Außenwerbung und Warenautomaten 
• Pkw-Stellplätze und Garagen, Abstellplätze für Fahrräder 
• bauliche Maßnahmen für besondere Personengruppen 
• Brandschutz (bei Sonderbauten) 
• örtliche Bauvorschriften 

geprüft.

Aus diesem Grund obliegt dem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (i.d.R. dem Architekten) eine besondere Verantwortung hinsichtlich der Beachtung und Einhaltung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Für die Einhaltung des öffentlichen Baurechts bleibt letzten Endes jedoch immer der Bauherr verantwortlich!

Dem Bauantrag sind mindestens folgende Bauvorlagen beizufügen:

• Antragsformular 
• Lageplan Maßstab 1 : 500 oder größer
• Bauzeichnungen  Maßstab 1:100
• Baubeschreibung 
• Bauzahlenberechnungen 
• Erhebungsbogen  für die Baustatistik 

(siehe Bauprüfverordnung)

Einer umfassenden bauaufsichtlichen Prüfung unterliegen große Sonderbauten nach § 50 (2) BauO NRW; dies sind :

• Hochhäuser (Gebäude mit einer Höhe nach § 2 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW von mehr als 22 m),
• bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m, 
• Gebäude mit mehr als 1.600 m² Grundfläche des Geschosses mit der größten Ausdehnung; ausgenommen Gewächshäuser ohne Verkaufsstätten, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dienen sowie Wohngebäude,
• Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 2000 m² haben, 
• Büro- und Verwaltungsgebäude mit mehr als 3.000 m² Geschossfläche, 
• Versammlungsstätten,
  1. mit Versammlungsräumen, die insgesamt mehr als 200 Besucherinnen und Besucher fassen, wenn diese Versammlungsräume gemeinsame Rettungswege haben,
  2. im Freien mit Szenenflächen oder Freisportanlagen mit Tribünen, die keine Fliegenden Bauten sind, und insgesamt mehr als 1.000 Besucherinnen und Besucher fassen,
• Schank- und Speisegaststätten mit mehr als 200 Gastplätzen in Gebäuden oder mehr als 1.000 Gastplätzen im Freien, Beherbungsstätten mit mehr als 30 Betten und Vergnügungsstätten 
• Krankenhäuser,
• Wohnheime,
• Tageseinrichtungen für Kinder, Menschen mit Behinderung und alte Menschen, sonstige Einrichtungen zur Unterbringung und Pflege von Personen, ausgenommen Tageseinrichtungen einschließlich der Tagespflege für nicht mehr als 10 Kinder,
• Schulen, Hochschulen und ähnlichen Einrichtungen, 
• Justizvollzugsanstalten und bauliche Anlagen für den Maßregelvollzug, 
• Camping- und Wochenendplätze,
• Freizeit- und Vergnügungsparks,
• Fliegende Bauten, soweit sie einer Ausführungsgenehmigung bedürfen, 
• Regallager mit einer Oberkante Lagerguthöhe von mehr als 9 m, 
• baulichen Anlagen, deren Nutzung durch Umgang oder Lagerung von Stoffen mit Explosions- oder erhöhter Brandgefahr verbunden ist,
• Garagen mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche. 

• Dem Bauantrag sind mindestens folgende Bauvorlagen beizufügen:
• Antragsformular 
• Lageplan Maßstab 1 : 500 oder größer
• Bauzeichnung Maßstab 1 : 100
• Baubeschreibung 
• Bauzahlenberechnungen 
• Erhebungsbogen für die Baustatistik 

(siehe Bauprüfverordnung)

Die Baugenehmigung kann für die meisten Vorhaben nach Durchlauf des vereinfachten Genehmigungsverfahrens erteilt werden.

Im Baugenehmigungsverfahren erfolgt eine Vorprüfung hinsichtlich

• Vollständigkeit der Bauvorlagen
• Notwendigkeit zur Beteiligung anderer Behörden 
• Beteiligung von Sachverständigen 

Entspricht ein Vorhaben den Vorschriften des Planungs- und Bauordnungsrechts sowie bestimmten anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wird die Baugenehmigung erteilt. Sie erlischt, wenn nicht innerhalb von 3 Jahren nach Erhalt mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen oder die Bauausführung für 1 Jahr unterbrochen wird. Falls die Baugenehmigung noch nicht in Anspruch genommen wurde, kann bei Vorliegen der rechtlichen Voraussetzungen auf schriftlichen Antrag die Frist jeweils um 1 Jahr verlängert werden. 

Ist die Baugenehmigung erteilt, hat der Bauherr im weiteren Verfahren verschiedene Dinge zu beachten: 

• Baubeginnanzeige
• Der Bauherr sendet 1 Woche vor Baubeginn die Baubeginnanzeige an die Bauaufsichtsbehörde. 
• Nachträgliche bauliche Änderungen
• Umplanungen, neue Nutzungen und statische Veränderungen, die sich nachträglich ergeben haben, sind umgehend und vor Ausführung als Nachtrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. 
• Anzeige der Rohbau-Fertigstellung
• Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Rohbaus an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt. 
• Anzeige der abschließenden Fertigstellung
• Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Gebäudes an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt.

Unter bestimmten in § 63 BauO NRW geregelten Voraussetzungen ist die Errichtung, Änderung  oder Nutzungsänderung von

1. Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 4,
2. sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und 
3. Nebengebäuden und Nebenanlagen für Gebäude nach Nummer 1 und 2

ohne Baugenehmigung zulässig. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein: 

1. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines rechtskräftigen qualifizierten Bebauungsplans bzw. eines rechtskräftigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans, 
2. das Vorhaben bedarf keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB,
3. die Erschließung ist im Sinne des Baugesetzbuchs ist gesichert, 
4. das Vorhaben bedarf keiner Abweichung nach § 69 BauO NRW und 
5. die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. 

Auch für dieses Verfahren sind Bauvorlagen gemäß Bauprüfverordnung durch einen Architekten zu erstellen und der Genehmigungsbehörde vorzulegen. Die Einzelheiten des Freistellungsverfahrens sind in § 63 BauO NRW geregelt.

Der Bauherr hat, sofern die Voraussetzungen für ein Freistellungsverfahren erfüllt sind, ein Wahlrecht, d.h. er kann auch über das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eine Baugenehmigung erlangen. Der Vorteil des Freistellungsverfahrens mag darin liegen, dass keine Baugebühren anfallen. Der Nachteil sind demgegenüber jedoch die Risiken, die durch eine fehlende Präventivprüfung der Bauaufsicht dem Bauherrn und dem Architekten auferlegt werden. Sollte sich doch herausstellen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht eingehalten werden, hat dies in der Regel die sofortige Stilllegung der Baustelle zur Folge. Ist das Vorhaben schon fertiggestellt, so handelt es sich formal juristisch um einen "Schwarzbau" mit entsprechenden Konsequenzen.

Gemäß § 62 BauO NRW bedürfen Bauvorhaben von geringer Bedeutung und mit geringem Gefahrenpotenzial keiner präventiven Prüfung durch ein bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren.

Hierzu gehören z. B.

• Gartenhäuser (unter bestimmten Voraussetzungen) innerhalb der Ortschaft,
• Einfriedungen (unter bestimmten Voraussetzungen),
• Stellplätze (bis zu 100 m²),
• bauliche Anlagen zur Garten- und Freizeitgestaltung etc.

Die vollständige Auflistung und Definition verfahrensfreier Vorhaben befindet sich in § 62 BauO NRW.

Zu beachten ist, dass auch verfahrensfreie Bauvorhaben die Vorschriften des Planungsrechts (z.B. Bebauungsplan) und Bauordnungsrechts (z.B. Abstandsflächen) einhalten müssen.

Die Verfahrensfreiheit entbindet auch nicht von der Verpflichtung zur Einholung evtl. erforderlicher Genehmigungen oder Erlaubnissen nach anderen Vorschriften. Hier wäre z. B. das Denkmalschutzgesetz NRW zu nennen. 

Der Abbruch baulicher Anlagen ist seit dem 01.01.2019 in vielen Fällen verfahrensfrei. Dies gilt für:

1. Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen
2. freistehende Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3
3. sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

Die Beseitigung aller übrigen Anlagen ist mindestens einen Monat zuvor der Bauaufsichtsbehörde schriftlich durch die Bauherrin oder den Bauherrn anzuzeigen. Der Anzeige muss bei nicht freistehenden Gebäuden eine Bestätigung einer qualifizierten Tragwerksplanerin oder eines qualifizierten Tragwerksplaners über die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, beigefügt werden. Die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch die qualifizierte Tragwerksplanerin oder den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Die Bauaufsichtsbehörde bestätigt dem Bauherrn den Eingang der Anzeige sowie - falls die Anzeige unvollständig oder mangelhaft war - die Vervollständigung der Anzeige. Frühestens einen Monat danach darf mit der Abbruchmaßnahme begonnen werden.

Als Bauvorlagen sind zumindest erforderlich: 

• die Benennung des Grundstücks, auch nach Straße und Hausnummer, auf dem die Beseitigungsmaßnahme durchgeführt werden soll,
• die Angabe der Gebäudeklasse,
• die Bezeichnung des Beseitigungsvorhabens,
• ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte (§ 2 Abs 2 BauPrüfVO) mit der Darstellung der Lage des Beseitigungsvorhabens,
• die Bestätigung einer qualifizierten Tragwerksplanerin oder eines qualifizierten Tragwerksplaners über die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist.
• Siehe auch Bauprüfverordnung

Gelegentlich sind Grundstücke ungünstig geschnitten, zu klein oder verfügen nicht über eine gesicherte öffentliche Erschließung (Zugang, Zufahrt). Hier entstehen Schwierigkeiten, die Bauwünsche mit dem öffentlichen Recht in Einklang zu bringen. In solchen Fällen können mit dem Instrument der Baulast Lösungen gefunden werden. Wenn beispielsweise das eigene Grundstück zu klein ist, um die erforderlichen Abstandsflächen auf ihm selbst nachzuweisen, kann der Nachbar die fehlende Fläche als Baulast auf seinem Grundstück übernehmen. Dies ist auch für die Übernahme einer Stellplatzverpflichtung denkbar oder für die Sicherung der öffentlichen Erschließung. Diese Regelungen werden dann als Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen, welches von der Bauaufsichtsbehörde der Stadt Bornheim geführt wird. Ein solches Eintragungsverfahren ist nicht unkompliziert, weswegen eine Bauberatung im Vorfeld von Genehmigungsverfahren empfohlen wird. Zur Durchführung des Verfahrens sind spezielle Bauvorlagen erforderlich.

Vor Erwerb eines Grundstücks ist es ratsam, neben dem Grundbuch auch das Baulastenverzeichnis einzusehen oder einsehen zu lassen.

Die Teilung eines bebauten Grundstücks bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Ein Grundstück ist bebaut, wenn sich auf ihm bauliche Anlagen, insbesondere Gebäude befinden. Es gilt selbst dann als bebaut, wenn bauliche Anlagen noch nicht fertiggestellt sind. Bei Gebäuden ist dies schon der Fall, wenn nur der Keller oder die Gründung vorhanden ist.

Bitte beachten Sie die Anforderungen an die Bauvorlagen. 

Die Gebühren für den Vorbescheid, die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Überwachungen, Abnahmen etc. werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung (AVerwGebO) für das Land Nordrhein-Westfalen in Verbindung mit der Satzung der Stadt Bornheim zur Festsetzung von Gebührentarifen für vom Land übertragene Pflichtaufgaben (vom 08.08.2023) festgesetzt. Sie richten sich nach der Höhe der Rohbausumme, die nach einer Landesverordnung unabhängig von den Angaben des Bauherrn errechnet wird und in einigen Sonderfällen auch nach den Herstellungskosten. Gebührenpflichtig ist auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Antrags.